Deprem Sonrası Kiracının Hakları
Tahmini Okuma Süresi: 7 dakika ⌛Hukuk; tüketici, işçi, kiracı gibi dezavantajlı konumda bulunan hukuk süjelerini korur. Buna karşın uygulamada deprem gibi hayati bir konuda dahi pek çok hukuka aykırı duruma rastlanmaktadır. Kiralananın değeri düşmesin diye kiraya veren hasar tespitine ilişkin denetimlere direnebilmektedir. Bunun yanında güçlendirilmesi gereken yapı için mali külfetin altına girmekten kaçınabilmektedir. Örnekler çoğaltılabilir. Bu gibi durumlarda kiracının haklarını bilmesi veya bir avukattan hukuki yardım alması büyük önem taşır.
Kiracı, kanundan doğan bazı haller oluştuğunda fesih hakkını kullanabilir. Bu yazımızda kiracının depremle ilişkili yasal haklarını ele alacağız.
Deprem nedeniyle hasar alan binalardaki kiracıların durumu
Deprem sonrası evi hasar almış pek çok kiracı mağduriyet yaşamaktadır. Depremzedeler özellikle deprem sonrası ilk günlerde geceyi dışarıda geçirmek zorunda kalmaktadır. Evi orta veya ağır hasarlı olan afetzedeler ise çok daha uzun süreler barınma sorunu yaşayabilmektedir. Kiracılar kira sözleşmeleri devam ederken geceyi çadırda veya konteynırda geçirebilmektedir. İmkan bulanlar şehri terk edip bir süre yakınlarının evlerinde kalmaktadır. Bu süre zarfında kira sözleşmesi yürümeye devam etmektedir.
Depremzede kiracılar; kalamadıkları evlerinin, çalışamadıkları iş yerlerinin kirasını ödemek durumunda kalmaktadırlar.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren kiralananın ayıplarından sorumludur. Buna göre kiraya veren, deprem nedeniyle kiralananda oluşan hasardan sorumlu tutulabilecektir.
Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
TBK madde 304’e göre;
“Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”
Kanun kiralanın teslimi sırasındaki ayıp durumu ile sonradan ortaya çıkan ayıp durumunun hukuki sonuçlarını eşitlemiştir. İster kiralananın teslimi sırasında ister sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin olsun kiracı aşağıdaki yollara başvurabilecektir.
Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
TBK madde 305’e göre;
“Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.
Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.”
Buna göre kiralananın ayıplı durumu nedeniyle kiracının hakları şunlardır:
- Önemli ayıp durumunda kiracının fesih hakkı
- Ayıbın giderilmesini isteme hakkı
- Kira bedelinin indirilmesini isteme hakkı
- Zararın giderilmesini isteme hakkı
Önemli ayıp durumunda kiracının fesih hakkı
TBK madde 305/2’ye göre;
“Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.”
Kanunun devamında kiracının ayıp nedeniyle fesih hakkına ilişkin daha detaylı bir düzenlemeye yer verilmiştir.
TBK madde 306/2’ye göre;
“Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.”
Buna göre kanun koyucu kiracının fesih hakkını düzenlerken ayıplı duruma ilişkin iki ölçüt koymuştur;
- Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor ise kiracı kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilecektir.
- Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede bu engel ortadan kalkmaz ise kiracı kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilecektir.
Kiracı, koşulların oluşması halinde kanunun ayıplı duruma ilişkin hükümlerine dayanarak kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilecektir. Bu konuya ilişkin bir emsal kararı sizlerle paylaşıyoruz:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas:2020/137 Karar:2020/900 sayılı 17/11/2020 tarihli içtihadına göre;
“Taşınmazda hukuki bir ayıp bulunduğu ve bu hukuki ayıbın kiracının kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanılmasını imkânsız hâle getirdiği, Yargıtayın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunmasının vazgeçilmez bir zorunluluk olduğu, ayrıca binanın bazı bölümlerinde düşük kalitede beton kullanıldığı, depreme dayanıksız olduğu, güçlendirme ruhsatı alınmadığı, binanın bu şekilde kullanılmasının davacı-karşı davalı şirket ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğu, dava konusu taşınmazın kiralayan tarafından ayıplı olarak teslim edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle BK’nın 249/III. maddesi gereğince kiralanandaki ayıp kiracı şirket ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğundan, kiralayanın ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince sorumlu olduğu, davacı kiracının, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkânsız kılacak bir olguyu önceden sözleşme ile kabul etmesinin makul bir düşüncenin sonucu olduğunun kabul edilemeyeceği gibi, hayat deneyimlerine de uygun olmayacağı, sözleşme ile kiraya verenin sorumluluğu azaltılabilir ise de, tamamen bertaraf edilemeyeceği ve kiralayanın ağır kusuru veya hilesi varsa sorumluluktan kurtulma şartının geçerli olmayacağı, kiracı tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünün kiralayanın dürüst davranma yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği, tüm bu nedenlerle davacı-karşı davalı kiracının, kira sözleşmesini BK’nın 249. maddesi gereğince haklı olarak feshettiği sonucuna varılmıştır.”
Bu emsal karar ışığında, deprem sebebiyle ev veya işyerleri hasar gören bir kiracı, ortaya çıkan ayıplardan dolayı kira sözleşmesini haklı nedene dayanarak feshedebilecektir.
Kiracının ayıbın giderilmesini isteme hakkı
TBK madde 306/1’ye göre;
“Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.”
Kiracısı bulunduğunuz yapıda hasar meydana gelmiş ise kiraya verenden uygun bir süre içerisinde hasarı gidermesini isteyebilirsiniz. Uygun süre içerisinde kiraya veren isteğinizi yerine getirmez ise hasarı gidermek adına kendi inisiyatifiniz ile işlemler yaptığınızda masrafların bedelini kiraya verenden isteyebilirsiniz. Kiraya veren masrafların bedelini karşılamaktan imtina edemez. Kiraya verenin masrafları ödemekten kaçınması durumunda masrafların bedelini aylık ödediğiniz kira bedelinden düşme hakkınız bulunmaktadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesini isteme hakkı
TBK madde 307’ye göre;
“Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.”
Bu hükme dayanarak ödemekte olduğunuz kira bedelinden ayıp nispetinde bir indirim yapılmasını kiraya verenden isteyebilirsiniz.
Kiracının zararın giderilmesini isteme hakkı
TBK madde 308’ye göre;
“Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.”
Yazımızın başında belirttiğimiz gibi hukuk, dezavantajlı konumda bulunan kiracıyı korumaktadır. Bu nedenle ispat yükü kural olarak lehine hak çıkaracak tarafa at olmasına rağmen kiralananın ayıbından doğan zararlarda ayıplı duruma ilişkin kusurun kiraya verenden kaynaklandığını ispat yükü kiracıda DEĞİL, kiraya verendedir.
Kiralananın ayıplı olmasından doğan zararlar nedeniyle malikin sorumluluğu ve kiracının tazminat haklarına ilişkin daha detaylı bilgi için bağlantıya tıklayarak Depremde Sorumluluk Kime Ait başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
Deprem bölgesi dışında olmasına rağmen dolaylı olarak depremden etkilenen kiracıların durumu
Depremin yarattığı yıkımda oluşan olağanüstü koşullar nedeniyle deprem bölgesi dışındaki kiracıların dahi etkilenebildiği olaylarla karşılaşmaktayız. Hukuk büromuza gelen bir hukuki uyuşmazlık bunu oldukça iyi örneklemektedir.
OLAY: Eskişehir’de üniversite öğrenimi gören bir grup yabancı öğrenci, deprem sonrasında idarece alınan yükseköğretimde fiziki derslerin bir dönemliğine askıya alınması kararı nedeniyle mağduriyet yaşamaktadır. Yabancı öğrenciler; depremin merkez üssü Kahramanmaraş’tan oldukça uzak bir il olan Eskişehir’de yaşamalarına rağmen ülkelerinde yaşayan aileleri deprem tehlikesi nedeniyle kendileri adına endişelenmektedir. Ayrıca dersler bir dönem boyunca online olacağından yabancı öğrencilerin bu dönem itibariyle Eskişehir’de bulunmaları için hiçbir nedenleri kalmamıştır. Öğrenciler, bunu ev sahibine ifade ettiklerinde ise kendilerine anlayışla yaklaşılmamıştır. Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona erme tarihine kadar kalan 6 aylık kira bedelinin tamamını öğrencilerden istemektedir.
Bu olayda hasar alan bir yapı bulunmadığı için, bir başka deyişle ortaya çıkan ayıplı bir durum olmadığı için yukarıda değindiğimiz ayıp durumunda sorumluluk hali bu olayda söz konusu olamayacaktır. Ancak bu ve benzeri olaylarda kiracının önemli sebeple olağanüstü fesih hakkı mevcuttur.
Önemli sebep ile kiracının olağanüstü fesih hakkı
Önemli sebep ile olağanüstü fesih, önceden öngörülemeyecek gelişmelerin ortaya çıkması durumunda söz konu olmaktadır. Beklenmedik bir durum ortaya çıktığında kira ilişkisinin temeli çöker. Olağanüstü fesih için, tarafların kira sözleşmesini devam ettiremeyecekleri ölçüde bir değişiklik meydana gelmesi şartı aranır.
TBK madde 331’ye göre;
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ne olduğunu takdir etme yetkisi hakimdedir. Önüne gelen uyuşmazlıkta hakim; dürüstlük kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde değerlendirmesini yapar.
Önemli sebebin ne olduğu kanunda açıklanmamıştır. Bu nedenle her olayda ayrı ayrı ele alınmalıdır. Kriter; önemli sebebin, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca önceden öngörülemeyecek nitelikte olmasıdır. Fesih muhatabının hiçbir kusuru bulunmasa da önemli sebebin varlığı, fesheden tarafın sözleşmeye devam etme iradesini çekilmez hale getirebilir.
Yukarıda örneklendirdiğimiz olayda tam da bu şartlar oluşmaktadır. Deprem nedeniyle üniversitelerin online eğitime geçmesi, kira sözleşmesi kurulurken taraflarca öngörülebilir bir olay değildir. Üstelik bu durum karşısında kiraya verenin hiçbir kusuru bulunmaktadır. Fakat buna rağmen gerçekleşen beklenmedik durum nedeniyle kiracı için sözleşmeye devam etmek çekilmez hale gelmiştir.
Kiracı önemli sebeple olağanüstü fesih hakkını kullandığında kiraya verene karşı tazmin sorumluluğu doğar mı?
Bu soruya yanıt vermeden önce, şu sorunun yanıtını aramakta fayda vardır. Hiçbir neden ileri sürmeksizin fesih ihbar sürelerine de uymadan sözleşmeyi feshetmesi durumunda kiracının sorumluluğu nedir?
TBK madde 325’ye göre;
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.”
Kanunda geçen “makul bir süre” ibaresi ile hangi sürenin ifade edildiği konusunda açıklık bulunmasa da yerleşik içtihatlara göre genel olarak bu süre en fazla üç aylık bir süreyi ifade eder.
Ezcümle kiracı hiçbir neden ileri sürmeden ve fesih ihbar sürelerine uymadan kira sözleşmesini feshetse dahi, katlanacağı sorumluluk miktarı, kural olarak, üç aylık kira bedelini aşmayacaktır.
Bu perspektif ile yaklaşıldığında önemli sebeple olağanüstü fesih hakkının kullanılması durumunda kiracının sorumlu tutulabileceği bedelin ne olabileceği üzerine düşünmek daha kolay olacaktır.
TBK madde 331/2’ye göre;
“Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Buna göre önemli sebep ile olağanüstü fesih hakkını kullandığında kiracı; karşı tarafın fesih sebebiyle uğradığı zararı tazmin etmek durumunda kalabilecektir. Hakim, tazmin miktarını belirlerken kira ilişkisinin devamını çekilmez hal getiren sebebin niteliğini, tarafların kusur durumunu ve sosyo-ekonomik durumlarını da dikkate alarak karar verecektir.
“Önemli sebeple olağanüstü fesih” ile “önemli ayıp durumunda fesih” arasındaki önemli fark
Hal ve şartların durumuna göre iki fesih yolu birbiriyle kesişebilir. Bu kesişme durumunda “önemli ayıp nedeniyle fesih hakkı”nı kullanmak feshedenin lehine olacaktır. Çünkü önemli ayıp durumunda fesih yolu için kanun herhangi bir bildirim süresi öngörmemiş iken önemli sebeple olağanüstü fesih yolunda fesih bildiriminden sonra kira sözleşmesinin sona ermesi için belli bir süre geçmesi gerekir. Taşınmaz kiraları ile taşınır yapıya ilişkin kiralarda fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmasından 3 ay sonra, taşınır kiralarında ise fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmasından 3 gün sonra kira sözleşmesi sona erer.
Diğer yazılarımıza da göz atabilirsiniz: