11. Yargı Paketi Önalım Davalarında Neyi Değiştirdi?

Tahmini Okuma Süresi: 9 dakika ⌛

Önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşları korumayı amaçlayan bir dava türüdür. Ancak uzun yıllar boyunca önalım davaları, hem bedel hesabı hem de süreler bakımından uygulamada ciddi tartışmalara, hakkaniyet sorunlarına ve muvazaa iddialarına konu olmuştur.

11. Yargı Paketi ile birlikte kanun koyucu, önalım davalarına ilişkin bu eleştirileri dikkate alarak, Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddesinde önemli değişiklikler yapmıştır.

Bu yazıda; önalım davalarında kanun değişikliği öncesi uygulama nasıldı, 11. Yargı Paketi ile ne değişti, bu değişiklikler uygulamada ne tür sonuçlar doğuruyor sorularına güncel mevzuat hükümlerine dayanarak cevaplar üretilmiştir.

Önalım Davası Nedir?

Önalım davası (şuf’a davası), paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşın bu payı aynı koşullarla kendi adına tescil ettirebilmesini sağlayan dava türüdür (TMK m.732, m.734).

Önalım davası yalnızca paylı mülkiyette söz konusu olur; elbirliği mülkiyette paylar belirli olmadığından önalım hakkı doğmaz.

Ayrıca önalım hakkı sadece satış işlemlerinde kullanılabilir; bağış, trampa, miras yoluyla intikal gibi satış dışı devirlerde önalım davası açılamaz.

Payın başka bir paydaşa satılması hâlinde de önalım hakkı doğmaz.

Bu dava, satışı yapan paydaşa değil, payı satın alan alıcıya karşı açılır ve ancak kanunda öngörülen hak düşürücü süreler içinde kullanılabilir.

Değişiklik Öncesi Uygulama: Önalım Davaları Nasıl Yürüyordu?

11. Yargı Paketi öncesinde önalım davaları, bedel hesabı ve süreler bakımından uzun süredir eleştirilen bir sisteme dayanıyordu. Tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması ve bildirimsiz satışlarda iki yıla kadar uzayan hak düşürücü süreler, uygulamada hem paydaşlar hem de alıcılar açısından ciddi belirsizliklere yol açmaktaydı.

Aşağıda, değişiklikten önceki bu sistemin temel unsurları özetlenmektedir.

Bedel Bakımından Eski Sistem: Tapu Satış Bedeli Esası

11. Yargı Paketi öncesinde önalım davalarında bedel hesabının merkezinde, tapuda gösterilen satış bedeli yer almaktaydı. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, dava konusu payın tapuda kayıtlı satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini, mahkemenin belirleyeceği süre içinde yatırmak suretiyle önalım hakkını kullanabiliyordu.

Değişiklikten önce yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi, bu sistemi açık biçimde esas alıyor; bedelin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığına dair herhangi bir değerlendirme mekanizması öngörmüyordu. Bu durum, önalım davalarının kaderini büyük ölçüde tapu senedinde gösterilen bedelin doğruluğuna bağlamıştı.

Uygulamada ise bu sistem ciddi sorunlara yol açmaktaydı. Taraflar, özellikle vergi ve harç yükünden kaçınmak amacıyla, çoğu zaman tapuda gerçek satış bedelinden daha düşük bir bedel göstermekteydi. Satıştan sonra diğer paydaş tarafından önalım davası açıldığında ise, davacı paydaş;

• taşınmazın fiilî ve ekonomik değerinden çok daha düşük bir bedeli yatırarak payı iktisap edebilmekte,

• alıcı, gerçek bedeli ödediğini iddia etse dahi, tapuda yer alan bedelle bağlı kalmakta,

• mahkemeler, bedelin gerçeğe uygunluğunu denetleyebilecek açık bir hukuki dayanak bulmakta zorlanmaktaydı.

Bu tablo, önalım davalarını zamanla muvazaa tartışmalarının merkezine yerleştirmiştir. Alıcı taraf, çoğu dosyada tapuda gösterilen bedelin gerçek bedel olmadığını ileri sürerken; davacı paydaş, kanunun açık lafzı gereği yalnızca tapu bedelini yatırmakla yükümlü olduğunu savunmaktaydı. Bu karşıtlık, yargılamaların uzamasına, ispat sorunlarına ve önalım davalarının öngörülemez hâle gelmesine neden olmuştur.

Daha da önemlisi, tapu bedelinin esas alınması; bazı hâllerde önalım davasını, paydaşlar arasında hakkaniyetli bir denge kurma aracından çıkarıp, taşınmazın gerçek değerine kıyasla orantısız bir ekonomik avantaj sağlayan bir yola dönüştürmekteydi. Bu durum, önalım hakkının korunmak istenen amacından uzaklaşmasına ve eleştirilmesine yol açan temel nedenlerden biri olmuştur.

İşte bu eleştiriler ve uygulamada yaşanan sorunlar, 11. Yargı Paketi ile birlikte önalım davalarında bedel sisteminin köklü biçimde değiştirilmesinin en önemli gerekçesini oluşturmuştur.

Süreler Bakımından Eski Sistem: 3 Ay ve Her Halde 2 Yıl Hak Düşürücü Süre

11. Yargı Paketi öncesinde önalım davalarında süre rejimi, Türk Medeni Kanunu’nun 733/4. maddesi uyarınca;

• Satış işlemi paydaşa noter aracılığıyla bildirilmiş ise, önalım davası bildirimin tebliğinden itibaren 3 ay içinde açılmak zorundaydı.

• Satış noter aracılığıyla bildirilmemiş ise, paydaşın önalım davası açma hakkı, her hâlde satış tarihinden itibaren 2 yıl geçmekle düşmekteydi.

Bu düzenleme, görünüşte paydaşı koruyan bir yapı sunsa da, uygulamada özellikle bildirimsiz satışlar bakımından ciddi sorunlara yol açmaktaydı. Zira noter bildirimi yapılmadığı sürece, önalım hakkı sahibi paydaşın dava açma süresi fiilen 2 yıla kadar uzayabilmekte, bu durum alıcı bakımından uzun süreli bir hukuki belirsizlik yaratmaktaydı.

Uygulamada sıkça karşılaşılan tablo şuydu:Paydaş olmayan üçüncü kişi, taşınmaz payını satın alıyor; ancak noter bildirimi yapılmadığı için, önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağı iki yıl boyunca belirsiz kalıyordu. Bu süreçte alıcı;

• satın aldığı pay üzerinde yatırım yapmaktan kaçınmakta,

• taşınmazı satmak veya üzerinde ayni hak tesis etmek konusunda tereddüt yaşamakta,

• önalım davası açılması ihtimaline karşı sürekli bir risk altında kalmaktaydı.

Bu durum, taşınmazın hukuki güvenliğini zedelediği gibi, taşınmaz piyasasında istikrarı bozucu bir etki de yaratıyordu. Önalım hakkı, paydaş lehine bir koruma mekanizması olmakla birlikte; bu kadar uzun bir askı süresi, alıcı açısından hakkaniyetle bağdaşmayan sonuçlar doğurabiliyordu.

Öte yandan 2 yıllık hak düşürücü süre, paydaşlar bakımından da her zaman öngörülebilir bir koruma sağlamıyordu. Zira satıştan uzun süre sonra açılan önalım davaları, taraflar arasında fiilî kullanımın yerleştiği, ekonomik ilişkilerin kurulduğu ve taşınmazın değerinin değiştiği bir aşamada gündeme gelebiliyor; bu da uyuşmazlıkların daha karmaşık ve çözümü güç hâle gelmesine neden oluyordu.

İşte bu nedenlerle, bildirimsiz satışlarda öngörülen 2 yıllık hak düşürücü sürenin, hem alıcı hem de paydaş bakımından hukuki dengeyi bozduğu, uygulamada yoğun şekilde eleştirilen bir husus hâline geldiği görülmektedir. 11. Yargı Paketi ile bu sürenin kısaltılması, kanun koyucunun bu eleştirileri dikkate alarak hukuki belirliliği ve öngörülebilirliği artırma yönünde attığı önemli adımlardan biridir.

Değişiklik Sonrası Yeni Uygulama: Önalım Davaları Nasıl Yürüyecek?

11. Yargı Paketi ile birlikte 24/12/2025 tarihinde yürürlüğe giren kanun değişikliği ile önalım davalarında hem bedel hesabı hem de süre rejimi yeniden düzenlenmiş; bu dava türü daha kısa süreli, daha öngörülebilir ve ekonomik gerçekliğe daha yakın bir yapıya kavuşturulmuştur.

Aşağıda, değişiklik sonrası önalım davalarının hangi esaslara göre yürütüleceği ve uygulamada nelere dikkat edilmesi gerektiği ele alınmaktadır.

Yeni Uygulamada Tapu Bedeli Değil, Rayiç Değer Esası

11. Yargı Paketi ile birlikte önalım davalarında bedel hesabı tamamen değiştirilmiş; tapu satış bedeli esasından vazgeçilerek, önalım bedelinin mahkeme tarafından belirlenecek rayiç değer üzerinden hesaplanması sistemi benimsenmiştir.

Aşağıda bu yeni sistemin hukuki dayanağı ve uygulamadaki sonuçları ele alınmaktadır.

TMK m.734/2 – Yeni Hükmün Lafzı ve Anlamı

11. Yargı Paketi ile birlikte Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrası tamamen değiştirilmiş ve önalım davalarının belki de en tartışmalı yönü olan bedel hesabı köklü biçimde yeniden düzenlenmiştir. Yeni hüküm şu şekildedir:

“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”

Bu düzenleme ile birlikte önalım davalarında tapu satış bedeli tamamen sistem dışına çıkarılmış, bedel hesabının merkezine mahkemece belirlenecek rayiç değer yerleştirilmiştir. Ayrıca rayiç bedelin ve tapu giderlerinin kesin süre içinde yatırılması, artık tescil kararının zorunlu ön şartı hâline getirilmiştir.

Kanun koyucu, yatırılan bedelin dava süresince mahkeme nezdinde tutulmasını ve kararın kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte alıcıya ödenmesini düzenleyerek, hem davacı hem de alıcı bakımından ekonomik dengenin korunmasını amaçlamıştır. Bu yönüyle yeni sistem, önalım davasının yalnızca hukuki değil, mali sonuçlarını da açık ve öngörülebilir hâle getirmiştir.

Rayiç Değer Esasının Uygulamaya Etkisi

Yeni sistemde önalım davası açıldığında mahkemeler, TMK m.734/2’de yer alan “gecikmeksizin belirlenir” ibaresi nedeniyle, henüz yargılamanın başında aktif bir rol üstlenmektedir. Uygulamada bu durum, genellikle tensip aşamasında;

• dava konusu taşınmazda keşif yapılmasına,

• fen bilirkişisi, gayrimenkul değerleme uzmanı ve taşınmazın niteliğine göre inşaat mühendisi gibi bilirkişiler görevlendirilmesine

karar verilmesi şeklinde karşımıza çıkmaktadır.

Bilirkişiler; taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, kullanım şekli, emsal satışlar ve fiilî durumu gibi unsurları birlikte değerlendirerek, taşınmaz payının objektif piyasa değerini tespit etmektedir. Bu tespit, artık önalım bedelinin tek ve belirleyici unsuru hâline gelmiştir.

Bu yönüyle rayiç değer esası;

• tapuda düşük bedel gösterilmesine dayalı muvazaa tartışmalarını büyük ölçüde işlevsiz hâle getirmiş,

• bedelin gerçeğe uygun olup olmadığına ilişkin ispat sorunlarını ortadan kaldırmış,

• önalım davasını, paydaşlar arasında hakkaniyetli bir denge kurma amacına yeniden yaklaştırmıştır.

Daha da önemlisi, yeni sistem önalım davasını, uygulamada sıkça eleştirilen “düşük bedelle pay kapatma” aracı olmaktan çıkararak, ekonomik gerçekliğe uygun ve öngörülebilir bir dava türüne dönüştürmüştür. Artık önalım davası açmayı düşünen paydaş, taşınmazın gerçek piyasa değerini fiilen karşılayabilecek durumda olup olmadığını en baştan değerlendirmek zorundadır.

Bu durum, önalım hakkının caydırıcı değil dengeleyici bir mekanizma olarak yeniden konumlandırıldığını ve kanun koyucunun bilinçli bir tercih yaptığını göstermektedir.

Yeni Uygulamada Hak Düşürücü Sürelerde Değişiklik

11. Yargı Paketi ile birlikte önalım davalarında süre rejimi yeniden ele alınmış; özellikle bildirimsiz satışlarda öngörülen uzun askı süresi kısaltılarak daha öngörülebilir bir yapı oluşturulmuştur.

Noter Bildirimi Varsa: 3 Aylık Süre Değişmedi

Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi, payın satışının alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini zorunlu kılmaya devam etmektedir. Bu bildirim yapıldığı takdirde, önalım davası bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde açılmalıdır (TMK m.733/4).

Bu süre, niteliği itibarıyla hak düşürücü süre olup, taraflarca ileri sürülmese dahi hâkim tarafından re’sen dikkate alınır. Sürenin geçirilmesi hâlinde, önalım hakkı kendiliğinden sona erer ve artık dava açılması mümkün olmaz.

11. Yargı Paketi ile bu noktada herhangi bir değişiklik yapılmamış; noter bildirimi yapılan hâllerde 3 aylık sürenin korunmasıyla, paydaşın satıştan resmî ve kesin şekilde haberdar edildiği durumlarda kısa sürede harekete geçmesi kanun koyucu tarafından beklenmeye devam etmektedir.

Noter Bildirimi Yoksa: 2 Yıl → 1 Yıl

11. Yargı Paketi ile yapılan en önemli değişikliklerden biri, noter bildirimi yapılmayan satışlar bakımından öngörülen üst sınır süresinin kısaltılmasıdır. Değişiklikten önce, TMK m.733/4 uyarınca noter bildirimi yoksa önalım davası her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde açılabiliyordu.

Yeni düzenleme ile bu 2 yıllık üst sınır 1 yıla indirilmiştir. Böylece noter bildirimi yapılmamış olsa dahi, önalım hakkının alıcı üzerinde uzun süre boyunca belirsizlik yaratmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Bu değişiklik, önalım hakkının paydaşı koruyan niteliğini ortadan kaldırmadan; alıcı bakımından hukuki güvenliği ve öngörülebilirliği artıran bir denge kurmayı hedeflemektedir. Artık alıcı, satış tarihinden itibaren en geç bir yıl sonunda önalım riskiyle karşılaşmayacağını bilerek hukuki durumunu planlayabilecektir.

Geçiş Hükümleri: Hangi Satışta Hangi Süre Uygulanır?

11. Yargı Paketi ile hak düşürücü sürelerde yapılan bu değişiklik bakımından uygulamada en kritik mesele, hangi satışlarda eski 2 yıllık sürenin, hangi satışlarda yeni 1 yıllık sürenin uygulanacağıdır. Bu sorunun cevabı, kanun koyucu tarafından açık bir geçiş hükmüyle düzenlenmiştir.

Türk Medeni Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1/1 uyarınca, süre rejimi bakımından satışın yapıldığı tarih esas alınmaktadır. Buna göre;

• 24/12/2025 tarihinden önce yapılan satışlarda, noter bildirimi yoksa eski düzenleme uygulanmaya devam eder ve önalım davası her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde açılabilir.

• 24/12/2025 tarihinden sonra yapılan satışlarda ise yeni düzenleme geçerli olup, noter bildirimi bulunmayan hâllerde hak düşürücü süre satış tarihinden itibaren 1 yıl ile sınırlıdır.

Bu ayrım, davanın açıldığı tarihten veya yargılamanın hangi aşamada olduğundan bağımsızdır. Süre hesabında belirleyici olan husus, payın üçüncü kişiye devredildiği satış tarihinin, kanun değişikliğinin yürürlük tarihiyle olan ilişkisidir.

Dolayısıyla önalım davası planlanırken noter bildiriminin yapılmadığı durumda satışın hangi tarihte gerçekleştiği mutlaka tespit edilmelidir. Aksi hâlde yanlış süre hesabına dayalı olarak açılan davalar, hak düşürücü sürenin dolmuş olması nedeniyle usulden reddedilebilecektir.

Bu geçiş düzenlemesiyle kanun koyucu, bir yandan kazanılmış hakları zedelememeyi, diğer yandan ise yeni sistemin daha kısa ve öngörülebilir süre rejimini ileriye dönük olarak hızla uygulamayı hedeflemiştir.

Sonuç: Yeni Dönemde Önalım Davaları Neden Daha Dikkatli Yürütülmelidir?

11. Yargı Paketi ile birlikte önalım davaları, yalnızca usul bakımından değil, mali sonuçları itibarıyla da köklü biçimde değişmiştir. Tapu satış bedeli yerine rayiç değer esasının benimsenmesi, önalım davasının dava değerini çoğu dosyada ciddi ölçüde yükseltmiştir.

Bu durumun doğal sonucu olarak; davanın reddi hâlinde nispi harç ve nispi karşı vekâlet ücreti bakımından davacı aleyhine doğabilecek mali külfet, eski uygulamaya kıyasla çok daha ağır hâle gelmiştir. Artık önalım davası, “düşük bedelle açılıp düşük riskle yürütülen” bir dava olmaktan çıkmıştır.

Rayiç bedelin mahkemece belirlenmesi, kesin süre içinde depo edilmesi, süre rejiminin doğru hesaplanması ve geçiş hükümlerinin hatasız uygulanması; bu dava türünü teknik bilgi, stratejik öngörü ve mali risk analizi gerektiren bir noktaya taşımıştır. Bu nedenle, önalım davalarının avukat desteği olmaksızın yürütülmesi, geçmişe nazaran çok daha büyük hak ve mali riskler barındırmaktadır.

Yeni sistemde önalım davası bakımından avukatın rolü daha kritik bir hal almıştır.

Yazar   : Av. Burak TAŞCI