Tahliye Taahhütnamesi

Tahmini Okuma Süresi: 13 dakika ⌛

Giriş

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında son yılların revaçta konusu tahliye taahhütnamesidir. Bulunduğumuz enflasyonist dönem içerisinde kira ilişkilerinde yaşanan uyuşmazlıkların başlıca kaynağı, kira artış oranı ile kira bedelinin ne olacağı konusudur. 

Mevcut durum; kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava yükünün artmasına, tahliye davalarının uzamasına ve yargılamaların makul sürede görülememesine sebep olmaktadır.

Tahliye davaları; yargılama sürecinin uzaması, delil toplama zorluğu, kiracının itiraz hakkı, yasal süreçte karşılaşılan diğer engeller gibi nedenlerle yıllarca sürebilmektedir.

Tahliye taahhütnamesi ise nispeten daha hızlı netice alınabilen alternatif bir yasal yol sunar. 

Tahliye Taahhütnamesi Nedir ?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Belirtilen süre sonunda tahliyenin gerçekleşmemesi halinde, kiraya veren tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesini icra veya dava yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar ?

Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin kira sözleşmesini fesih hakkını güçlendirir, tahliye sürecini kısaltır ve masrafları azaltır.

Tahliye taahhüdü dışındaki diğer tahliye talepli yasal işlemlerde kiraya veren ispat zorlukları yaşayabilecek olmasına rağmen; tahliye taahhütnamesine dayanarak açtığı icra takibi veya davada herhangi bir ispat zorluğu yaşamaz. Mal sahibi elinde tahliye taahhüdü var ise tahliye taahhütnamesi ve kira sözleşmesi dışında hiçbir belgeye, tanığa ve sair delile dayanmak zorunda değildir.

Bu nedenle tahliye taahhütnamesi, son zamanlarda kira ilişkilerinin olmazsa olmazı haline gelmiştir.

Tahliye Taahhütnamesinin Yasal Dayanağı

Tahliye taahhütnamesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir.

TBK madde 352/1’e göre;

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları şunlardır:

• Yazılı olmalıdır.

  Sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdü geçersizdir. Buna karşın tahliye taahhütnamesinde resmi şekil şartı aranmamaktadır. Bir başka deyişle tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi gerekmez. Adi yazılı bir tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesindeki metnin el yazısıyla yazılmış olması veya bilgisayar çıktısı olması tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmaz.

• Kiracının serbest iradesine dayanmalıdır.

  Yanılma, aldatma, korkutma gibi irade bozukluğu halleri altında imza altına alınmış bir tahliye taahhüdü iptal edilebilir. Kiracı tahliye taahhütnamesi imzalarken korkutulmuş, aldatılmış veya yanılmış ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesi gereğince iradesini sakatlayan hal ortadan kalktıktan sonraki 1 yıl içerisinde taahhütle bağlı olmadığını bildirmesi koşuluyla irade bozukluğu altında verdiği tahliye taahhüdüyle bağlı kalmayacaktır. Fakat kiracının süresi içinde bu bildirimde bulunmuş olması kiracıyı ispat yükünden kurtarmaz. Uyuşmazlık mahkeme önüne gelmiş ise yanıldığını, aldatıldığını veya korkutulduğunu mahkemeye kiracının ispat etmesi gerekmektedir.

• Kira sözleşmesinden sonra imza edilmiş olmalıdır.

  

  Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Kanunda tahliye taahhütnamesinin “kiralananın teslim edilmesinden sonra” verilebileceği açıkça ifade edilmiştir. Kanunun bu husustaki gayesi kiracının kiralama baskısı altında kalarak tahliye taahhüdü imzalamasının önüne geçmektir. 

  Ancak bu durumun istisnası yenilenen kira sözleşmelerinde karşımıza çıkmaktadır. Yenilenen kira sözleşmesinin metin içeriğinde dahi tahliye taahhüdünde bulunulmuş olması tahliye taahhüdünü geçersiz kılmaz. Bunun sebebi kiracının eski kira sözleşmesiyle birlikte kiralanan taşınmazı kullanmaya başlaması ve dolayısıyla kiracının yenileme sözleşmesini imzalarken kiralama baskısı altında olamayacağı görüşüdür.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas:2015/5363 Karar:2016/1143 sayılı 22.02.2016 tarihli içtihadına göre;

“Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir.”

• Kiracının veya onun temsilcisinin imzasını taşımalıdır.

  Birden fazla kiracı varsa kiracıların tümünün imzası gereklidir. Kiracı dışında bir şahıs, kiracının eşi veya çocuğu tahliye taahhütnamesini imzalamış ise tahliye taahhütnamesi geçersiz hale gelecektir. Kiracı yerine bir başkasınca imza atıldığında tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracının yerine imza atan kişiye tahliye taahhütnamesine imza atabileceğine yönelik özel yetki verilmiş olması gerekmektedir. Kiracı bir tüzel kişi ise tahliye taahhütnamesi, tüzel kişinin imzaya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.

• Kiralanan yer aile konutuysa tahliye taahhütnamesinde her iki eşin imzası bulunmalıdır.

  

  Türk Borçlar Kanunu madde 349 hükmüne göre; “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.” Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesini feshetme iradesini barındıran bir belgedir. Diğer eşin imzasını taşımayan tahliye taahhütnamesine karşı itiraz halinde mahkemece kiralanan taşınmazın aile konutu olduğunun tespit edilmesi halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz hale gelecektir.

• Kiralananın ne zaman tahliye edileceğinin belirtilmiş olması ve tarihin net olarak anlaşılması gerekir.

  Tahliye tarihi belli olmayan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Örneğin “2024 yılının Cumhuriyet Bayramında” ibaresinden tarih net olarak çıkarılabileceği için taahhüt geçerli olur. Fakat “10 Mayıs’ta” ibaresi sene hakkında bir fikir vermediği için ve tarih belirlenebilir olmadığı için taahhüdün geçerliliği tartışmalı bir hale gelecektir.

Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Diğer Merak Edilenler

Tahliye taahhüdü hakkında avukatlık ofisimize gelen ve sıkça sorulan sorular şunlardır:

Tahliye taahhütnamesi şarta bağlı olabilir mi?

Kısa Cevap: Evet, olabilir.

Dolaşımda olan matbu tahliye taahhütnamelerinde genellikle “kayıtsız ve şartsız olarak” ibaresi yer alır. Bu nedenle, koşula bağlanan tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu yaygın bir inanış haline gelmiştir. Fakat yaygın inanışın aksine şarta bağlanan tahliye taahhüdü şartın gerçekleşmesiyle geçerli hale gelir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas:2015/11188 Karar:2016/839 sayılı 11/02/2016 tarihli içtihadına göre;

“Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanununun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 170. maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her ne kadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir.”

Yeni malik, önceki malikin veya kiraya verenin aldığı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye isteyebilir mi?

Kısa cevap: Evet, isteyebilir.

Yeni malik kira ilişkisinde eski malikin veya kiraya verenin halefi niteliğindedir. Taşınmazın devri ile kira ilişkisinde eski malikin veya kiraya verenin hak ve borçları yeni malike geçer. Bir başka deyişle yeni malik, kira sözleşmesinde kiraya veren yerine geçer. Bu nedenle kiracının tahliye taahhüdünde bulunarak eski malike veya kiraya verene verdiği tahliye etme hakkı yeni malike geçmiş olur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas:2010/2871 Karar:2010/6900 sayılı 08/06/2010 tarihli içtihadına göre;

“Yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.”

Tahliye taahhütnamesi için cezai şart kararlaştırılabilir mi?

Kısa Cevap: Evet, kararlaştırılabilir.

Tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinde kiralanan taşınmazın boşaltılmaması halinde belirli bir meblağın kiraya verene ödenmesine yönelik cezai şart kararlaştırılabilir. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden farklı bir sözleşme hüviyetinde olduğu için Türk Borçlar Kanunu madde 346’da düzenlenen kiracı aleyhine düzenleme yasağı tahliye taahhütnamesine tesir etmez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas:2013/16564 Karar:2014/8813 sayılı 02/07/2014 tarihli içtihadına göre;

“01.03.2008 tarihinde davacı kiraya verene tahliye taahhüdü verilmiş, tahliye taahhüdünde davalı kiracı kiralananı 31.12.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettikten sonra devamında “kiracı mecuru 31.12.2010 tarihinde tahliye etmezse tahliye tarihinden önceki aylık kira bedelinin 3 katı miktarında aylık ödemeyi kabul ve taahhüt eder” denilmiştir. İlgili taahhüt cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir. Bu nedenle davalı kiracıyı bağlar. Davalı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmemiştir. Bu nedenle mahkemece, tahliye taahhüdündeki düzenleme gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.”

Ancak cezai şart bedeli fahiş bir miktar olmamalıdır. Cezai şart miktarının fahiş olup olmadığı belirlenirken; tarafların ekonomik durumları, borçlunun ödeme gücü, alacaklının, asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar, taahhüde aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı gibi hususlar ölçüt alınmalıdır.

Belirlenen cezai şart nedeniyle taraflar arasında uyuşmazlık yaşanır ve konu mahkeme önüne gelirse mahkeme yukarıdaki ölçütleri nazara alarak inceleme yapar. İstenen cezai şart bedeli, inceleme neticesinde fazla bulunmuş ise mahkeme cezai şartta tenkis yaparak cezai şart bedelinin ödenmesine karar verir.

Tahliye Taahhüdü Nasıl Alınır ?

Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması dışında herhangi bir şekil şartı bulunmadığı için tahliye taahhüdü birçok şekilde alınabilir. Uygulamada en sık karşımıza çıkan yöntem boş tahliye taahhüdüne kiracının imzasının alınması şeklinde karşımıza çıkar. Nadiren de olsa noter yoluyla taahhütname alındığı da görülmektedir. Bu tahliye taahhüdü alma yöntemlerini; mal sahibi ve kiracı açısından barındırdığı riskleri de belirterek aşağıda açıklayacağız.

Boş Tahliye Taahhütnamesi

Mal sahiplerinin tercih ettiği, kiracılar açısından riskler barındıran taahhüt alma yöntemidir. Önemli bilgilerin, özellikle de tahliye tarihi ve düzenleme tarihinin henüz doldurulmadığı bir belge şablonudur. Kiracıya imza attırıldıktan sonra, boş hanelerin sonradan doldurulması beklenir. Kiracıyla yaşanan herhangi bir anlaşmazlıkta tahliye tarihi, düzenleme tarihi ve diğer bilgiler sonradan doldurularak taahhütname yasal işleme konur. Kiracı tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğuna ilişkin itirazda bulunsa dahi bu itirazı mahkemece kabul görmez. Zira bu hususta Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bulunmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas:2010/2871 Karar:2010/6900 sayılı 08/06/2010 tarihli içtihadına göre;

“Kiracı tahliye taahhütnamesindeki düzenleme tarihinin sonradan doldurulduğunu, gerçekte kira sözleşmesi ile birlikte verildiğini savunmuş ise de buna itibar edilemez. Boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekir.”

Tahliye Taahhütnamesi Örneği 2024

Boş Tahliye Taahhütnamesinde Mal Sahibinin Dikkat Etmesi Gerekenler

1. Tahliye taahhüdü alırken veya tahliye taahhüdünü yasal işleme koyarken süreci avukatla ilerletmeniz hak kaybına uğramanızı engeller. Boş tahliye taahhütnamesi nasıl doldurulur sorusu çok sorulan bir soru olsa da elinizde zaten almış olduğunuz bir tahliye taahhütnamesi var ise üzerinde hiçbir oynama yapmadan avukata danışmanız faydanıza olacaktır.
2. Düzenleme tarihi ve tahliye tarihi haneleri boş iken tahliye taahhüdü kiracıya imzalatılırsa tarihler sonradan doldurularak tahliye her zaman istenebilir. Kiracının imzası bulunan tarihsiz tahliye taahhütnamesi uygulamada mal sahibinin en çok arzuladığı taahhüt alma biçimidir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma konusunda en hızlı sonuç almanız elinizde böyle bir tahliye taahhüdü bulunmanıza bağlıdır.
3. Düzenleme tarihi yazılacak ise tahliye taahhütnamesindeki düzenleme tarihinin kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olması gerekir. Aksi halde taahhütname geçersiz olacaktır.
4. Tahliye tarihi yazılacak ise imzalanan taahhütname ancak yazılı tahliye tarihinden sonraki 1 ay içerisindeki zaman zarfında yasal işleme konabilir.
5. Kiracıya ait bilgiler girilecek ise kiracıdan mutlaka kimlik ibrazı almak gerekir. Kiracıya ait ad-soyad ve T.C. kimlik numarası bilgilerinin yanlış olması tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirir.
6. Kiracı evli ise ve ayrıca kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılacak ise tahliye taahhütnamesinde mutlaka her iki eşin de imzasının bulunması gerekir.

Boş Tahliye Taahhütnamesine İmza Atarken Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler

1. Tahliye taahhüdü alınırken avukattan hukuki yardım almanız hak kaybına uğramanızı engeller. Hukuki yardım almadan tahliye taahhütnamesine imza atmanız halinde ne yazık ki hukuki yönden yapabilecekleriniz ve haklarınız oldukça daralmaktadır.
2. Düzenleme tarihi ve tahliye tarihi haneleri boş iken tahliye taahhüdüne imza atarsanız mal sahibi her zaman tahliye isteyebilir. Kira sözleşmesinde yazılı kira süresi bitmeden dahi mal sahibi tahliye isteyebilecektir.
3. Düzenleme tarihi yazmanıza mal sahibi tarafından izin verilmesi halinde tahliye taahhütnamesindeki düzenleme tarihi hanesine kira sözleşmesi düzenleme tarihi ile veya bu yazmıyorsa kira başlangıç tarihi ile aynı tarihi yazarsanız tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir. Eğer kira yenileme sözleşmesi ile aynı tarihte tahliye taahhüdü veriyor iseniz düzenleme tarihi yazacak olsanız dahi taahhüt geçerlidir ve aleyhinize işleme konabilir.
4. Mal sahibi düzenleme tarihi yazmanıza müsaade etmiyor ise tahliye tarihi yazmanız halinde mal sahibi ancak yazılı tahliye tarihinden sonraki 1 ay içerisindeki zaman zarfında tahliye taahhüdünü yasal işleme koyabilir. En azından hangi tarih aralığında tahliye tehdidi altında olduğunuzu bilmeniz mal sahibinin istediği zaman tahliye isteyebileceği bir durumdan yeğdir.
5. Evli iseniz eşinizin imza atmadığı, yalnızca sizin imza atacağınız tahliye taahhüdüne karşı daha sonra aile konutu itirazında bulunduğunuzda tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğuna karar verilecektir.

Noterde Düzenlenen veya Noter Onaylı Tahliye Taahhütnamesi

Sonradan doldurulması mümkün değildir. Bu sebeple kiracıyı istediği zaman evden çıkarmak isteyen mal sahiplerinin pek tercih ettiği bir yol değildir. Noter evrakı olduğu için düzenleme tarihinin ve tahliye tarihinin boş bırakılması söz konusu değildir. Bu nedenle taraflar taahhütnamenin ne zaman işleme konabileceğini net olarak bilmektedir. Boş tahliye taahhüdünde mal sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir iken noter yoluyla tahliye taahhüdü alındığında mal sahibi ancak noter evrakında yazılı tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye talep etme hakkını kullanabilir.

Tahliye Taahhütnamesiyle Kiracı Nasıl Çıkarılabilir ?

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde yazılı tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yasal yollara başvurmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir. Bir ay içerisinde kiraya veren, kiracının tahliyesi için icra takibi yapmaz ya da tahliye davası açmaz ise tahliye taahhüdüne dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesi için kiraya verenin yasal yollara başvurma hakkı düşmüş olacaktır.

İcra takibi yoluyla tahliye

Tahliye taahhütnamesi takip dayanağı ile icra takibi yoluna başvurulması mal sahibi açısından en pratik hukuki yoldur.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanan Takip Talebi Örneği

Dava Yoluyla Tahliye

Tahliye taahhütnamesi üzerinde yazılı tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde doğrudan dava yoluna gidilebilir. Fakat bu davada dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlanmadan dava açılması halinde mahkemece dava şartı eksikliği gerekçesiyle davanın reddine karar verilecektir.

Dava yoluna, itirazın iptali davası şeklinde de başvurulabilir. Tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan icra takibine tahliye emrinin tebliğinden itibaren 1 haftalık yasal süresi içinde kiracı tarafından itiraz edilmiş ise kiraya veren 1 yıl içinde itirazın iptali davası açabilir. Fakat yine bu davada da dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlanmadan dava açılması halinde mahkemece dava şartı eksikliği gerekçesiyle davanın reddine karar verecektir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanan İtirazın İptali Dava Dilekçesi Örneği